등기부등본 갑구 을구 차이 2026년 기준 핵심 5가지
등기부등본 갑구 을구 차이 2026년 기준 핵심 5가지최종 업데이트: 2026년 4월 | 법령·세율·한도 기준일: 2026년 4월
등기부등본 갑구와 을구, 뭐가 다른 건지 감이 안 잡히시죠?
갑구는 “이 집 주인이 누구인지”, 을구는 “이 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지”를 보여주는 칸이에요.
이 글 하나면 표제부·갑구·을구 구조부터 계약 전 반드시 체크할 포인트까지 한 번에 정리할 수 있어요.
📖 등기부등본이란?
부동산의 소재지·소유권·담보권 등 권리관계를 공적으로 기록한 공문서예요. 정식 명칭은 ‘등기사항증명서’이고, 표제부·갑구·을구 3가지 파트로 구성돼요.
— 근거: 부동산등기법 제15조 제2항(물적 편성주의), 2026년 4월 기준
✅ 갑구에는 소유권 이전·압류·가압류·가처분·경매 기록이 남아요
✅ 을구에는 근저당권·전세권·지상권 등 담보·채무 관련 권리가 기록돼요
✅ 전세·매매 계약 전에는 갑구 소유자 확인 + 을구 근저당 금액 체크가 필수
✅ 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 확인 가능해요
등기부등본이 3칸으로 나뉘어 있는 건 이유가 있거든요.
부동산등기법 제15조 제2항에 따르면, 등기기록에는 “부동산 표시를 기록하는 표제부“와 “소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구“, 그리고 “소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구“를 둔다고 되어 있어요.
쉽게 비유하면 이래요.
표제부는 집의 “신분증”이에요. 주소, 면적, 건물 구조 같은 기본 스펙이 적혀 있는 칸이거든요.
갑구는 “이 집 주인이 누구냐”를 보여주는 칸이고, 을구는 “이 집에 얼마짜리 빚이 붙어 있느냐”를 보여주는 칸이에요.
이게 생각보다 중요한 부분인데요. 세 칸 중 하나라도 제대로 안 보면 계약하고 나서 큰 문제가 생길 수 있어요.
갑구를 열면 가장 먼저 보이는 게 소유권 이전 이력이에요.
A라는 사람이 집을 지어서 “소유권 보존등기”를 하고, B에게 팔면 “소유권 이전등기”가 남는 방식이거든요.
여기서 한 가지 짚어볼 게 있어요. 갑구에는 소유권 이전만 나오는 게 아니에요.
압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 위험 신호도 전부 갑구에 기록돼요.
⚠️ 주의: 갑구에 “가압류”, “강제경매개시결정” 같은 문구가 있으면 해당 부동산에 법적 분쟁이나 채무 문제가 걸려 있다는 뜻이에요. 이런 물건은 계약을 신중하게 재검토해야 해요.
실제로 제가 중개하면서 가장 많이 질문받는 게 이 부분이에요. “갑구에 빨간 줄 그어진 건 뭐예요?” 하고 물어보시는 분이 많은데, 빨간 줄은 해당 등기가 말소(삭제)됐다는 표시거든요. 말소된 건 현재 효력이 없으니 밑줄 안 그어진 “살아 있는 기록”만 집중하시면 돼요.
을구는 소유권을 제외한 나머지 권리가 기록되는 곳이에요.
대표적으로 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 같은 게 여기 올라오거든요.
이 중에서 가장 자주 보이는 게 근저당권 설정이에요. 집주인이 은행에서 담보대출을 받으면 은행이 해당 부동산에 근저당을 걸어두는데, 그 내역이 을구에 찍히는 거죠.
근데 이게 좀 복잡한 게요. 을구에 적힌 “채권최고액”이 실제 대출금보다 보통 120~130% 정도 높게 설정돼 있어요.
아 맞다, 하나 더 있어요.
을구에 “기록사항 없음”이라고 적혀 있으면? 이건 해당 부동산에 담보 대출이나 전세권 설정이 전혀 없다는 뜻이에요. 세입자 입장에서는 가장 깨끗한 상태인 거죠.
💡 팁: 전세 계약 시 “을구 채권최고액 + 내 보증금”이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있어요. 이 공식 하나만 기억해두셔도 큰 손해를 막을 수 있어요.
말로만 들으면 헷갈리잖아요. 표 하나로 갑구와 을구 차이를 딱 정리해볼게요.
| 구분 | 갑구(甲區) | 을구(乙區) |
|---|---|---|
| 기록 내용 | 소유권에 관한 사항 | 소유권 외의 권리 |
| 대표 항목 | 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매 | 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 |
| 핵심 확인 포인트 | 현재 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 | 채권최고액(근저당) 합산 금액이 얼마인지 |
| 위험 신호 | 가압류·가처분·경매개시결정 기록 | 채권최고액 + 보증금 > 시세 70% |
| 법적 근거 | 부동산등기법 제15조 제2항 | 부동산등기법 제15조 제2항 |
이거 의외로 모르는 분이 많더라고요. 갑구에서 “소유자 이름”만 보고 끝내시는 분이 꽤 있는데, 갑구 아래쪽에 가압류나 경매 기록이 숨어 있는 경우가 생각보다 많거든요.
반드시 갑구 전체를 끝까지 스크롤하면서 확인해야 해요.
계약 전에 등기부등본 한 번 꼭 확인해보세요. 인터넷등기소에서 700원이면 열람할 수 있으니 비용 부담도 거의 없어요.
처음엔 등기부등본 보는 게 어려워 보이는데, 이 체크리스트만 따라가면 생각보다 간단해요.
현장에서 보면 이 순서대로 안 보시고 대충 넘기시는 분이 정말 많거든요.
✅ 표제부: 주소·면적이 계약서와 일치하는지 확인
✅ 갑구: 최하단 소유자 이름이 계약 상대방(임대인/매도인)과 동일인인지 확인
✅ 갑구: 가압류·가처분·경매개시결정 기록이 있는지 확인
✅ 을구: 근저당권 설정 여부와 채권최고액 확인
✅ 을구: 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70%를 넘는지 계산
✅ 발급일자: 등기부등본은 계약 당일에 발급받은 것으로 확인
📋 등기부등본 열람·발급 방법과 수수료 상세 보기
열람(화면 확인용): 700원
발급(출력·제출용): 1,000원
무인발급기(법원·등기소 내): 1,000원
등기소 창구 방문: 1,000원
출처: 대법원 인터넷등기소 수수료 안내, 2026년 4월 기준
진짜요? 싶겠지만, 계약 당일이 아니라 며칠 전에 발급받은 등기부등본으로 계약 진행하시는 분도 있어요.
그 사이에 근저당이 추가로 설정될 수 있기 때문에, 등기부등본은 반드시 계약 당일 날짜로 확인하는 게 안전해요.
오늘 내용, 캡처해두셨다가 계약할 때 체크리스트로 활용해보세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 등기부등본 갑구와 을구의 가장 큰 차이는 뭔가요?
A. 갑구는 소유권에 관한 사항(소유자·압류·가처분 등)을 기록하고, 을구는 소유권 외의 권리(근저당권·전세권·지상권 등)를 기록해요. 부동산등기법 제15조 제2항이 법적 근거예요.
Q. 등기부등본에 갑구만 있고 을구가 없으면 어떤 뜻인가요?
A. 을구에 “기록사항 없음”으로 나오면 해당 부동산에 근저당·전세권 등 담보 설정이 전혀 없다는 뜻이에요. 세입자 입장에서는 가장 깨끗한 상태라고 볼 수 있어요.
Q. 갑구에 가압류가 있으면 전세 계약하면 안 되나요?
A. 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 임시로 동결시킨 것이에요. 법적 분쟁이 진행 중이라는 뜻이므로, 계약을 신중하게 재검토하는 게 안전해요. 구체적인 판단은 법률 전문가 상담을 권장해요.
Q. 을구 채권최고액이 실제 대출금보다 높은 이유가 뭔가요?
A. 근저당권은 미래에 발생할 수 있는 이자·지연손해금까지 포함해서 설정하기 때문에, 실제 대출금의 120~130% 수준으로 잡히는 게 일반적이에요. 채권최고액이 곧 실제 빚은 아닌 셈이에요.
Q. 등기부등본에 빨간 줄이 그어진 건 뭔가요?
A. 빨간 밑줄(취소선)은 해당 등기가 말소되었다는 표시예요. 현재 효력이 없는 과거 기록이니, 밑줄이 그어지지 않은 “살아 있는 기록”만 확인하면 돼요.
Q. 등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요?
A. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 온라인 열람(700원)·발급(1,000원)이 가능해요. 오프라인으로는 법원·등기소 내 무인발급기나 창구에서 1,000원에 발급받을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소 2026년 4월 기준이에요.
Q. 전세 계약할 때 등기부등본은 몇 번 확인해야 하나요?
A. 일반적으로 최소 3번을 권장해요. 계약서 작성 전 1번, 잔금 치르기 전 1번, 전입신고 전 1번이에요. 그 사이에 근저당이 추가 설정될 수 있기 때문에 계약 당일 발급본 확인이 가장 중요해요.
📚 참고자료 및 출처
1. 법제처 국가법령정보센터 — 부동산등기법 제15조(물적 편성주의), 2026년 4월 기준
2. 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급 안내, 수수료 기준
3. 법제처 생활법령정보 — 부동산등기부 확인 가이드
4. 국토교통부 — 전세사기 예방 가이드라인, 등기부등본 확인 체크리스트
📝 요약
등기부등본은 표제부(건물 기본 정보)·갑구(소유권)·을구(소유권 외 권리) 3파트로 구성돼요. 갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·경매 기록을 확인하고, 을구에서는 근저당 채권최고액과 전세권 설정을 체크해야 해요. 전세·매매 계약 전에는 반드시 계약 당일 발급받은 등기부등본으로 갑구와 을구를 끝까지 확인하세요.
이 글이 계약 앞두고 계신 분들의 불안을 조금이라도 덜어드렸으면 좋겠어요.
💬 등기부등본 확인하면서 헷갈렸던 경험이 있으시면 댓글로 공유해 주세요!
도움이 됐다면 주변에도 공유해 주세요 😊
본 콘텐츠는 2026년 4월 기준 공개된 법령·제도·공공 데이터를 바탕으로 일반적인 정보를 제공할 목적으로 작성되었어요.
법령·세율·한도·금리 등은 개정될 수 있으며, 개별 사안에 따라 적용이 다를 수 있어요.
구체적인 계약·세무·법률 판단이 필요한 경우에는 거주 지역의 공인중개사, 세무사, 변호사 등 해당 분야 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.
본 블로그는 개별 상담·중개를 제공하지 않으며, 본 콘텐츠에 따른 의사결정의 결과에 대해서는 책임을 지지 않아요.
본 글에는 AI로 생성된 이미지가 포함되어 있어요.
#등기부등본 #갑구을구차이 #등기부등본보는법 #갑구 #을구 #근저당권확인 #전세계약확인 #등기사항증명서 #부동산등기법 #소유권확인 #전세사기예방 #등기부등본열람 #인터넷등기소 #부동산계약 #가압류확인 #채권최고액 #전세보증금 #공인중개사정보 #전세계약처음 #보증금불안
✍️ 이 글을 작성한 사람
현직 공인중개사 | 부동산 계약·임대차·세제 실무 경험
본 블로그는 정보 제공 전용이며, 개별 중개·상담은 제공하지 않습니다.