2026 부동산 중개수수료 요율표 한 번에 정리 (매매·전세·상가·오피스텔)
중개사무소에서 가장 많이 받는 질문이 바로 “복비 얼마예요?”인데요.
대답이 “거래금액에 따라 다르고, 협의예요”라고 나오면 다들 좀 답답해하시거든요.
정확히는 법정 상한요율이 있고, 그 안에서 협의해서 정하는 구조예요.
이 상한선을 넘으면 초과분은 반환 청구가 가능하고, 중개사는 행정처분 대상이 돼요.
2026년 4월 기준 주거·상가·토지·오피스텔 중개보수 법정 한도를 한 번에 정리해드릴게요.
💡 핵심 3줄 요약
① 주택 매매·임대차 요율은 시·도 조례로 정하며, 거래금액 구간별 상한요율과 한도액이 있어요
② 상가·토지 등 주택 외는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 결정해요
③ 한도 초과 수수료는 무효이며, 초과분은 돌려받을 수 있어요(대법원 2007다32159 판결)
중개보수는 왜 “상한”이라고 부를까요?
공인중개사법 시행규칙 별표 1·2·3에서 정한 숫자는 “여기까지만 받을 수 있다”는 천장 개념이에요.
그 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해서 실제 금액을 정하게 돼요.
협의가 안 되면 중개사가 미리 사무소에 게시한 요율표 기준이 적용되거든요.
중개사는 법이 정한 상한 범위 안에서 본인이 받고자 하는 상한율을 사무소에 의무적으로 명시해야 해요.
현장에서 보면 이 “협의 가능”이라는 부분을 모르고 부르는 대로 다 내시는 분이 의외로 많더라고요.
계약서 쓰기 전에 미리 얘기해두는 게 가장 깔끔해요.
📌 법정 한도를 넘으면?
대법원은 한도 초과 약정은 그 초과 부분에 한해 무효라고 판단했어요(대법원 2007.12.20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).
이미 지급했다면 초과분 반환 청구가 가능하고, 중개사는 1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금 + 등록취소 가능 대상이 돼요(공인중개사법 제33조·제49조).
주택 매매·교환 중개보수 요율표 (2026년 기준)
아파트, 단독주택, 다가구·다세대 모두 동일하게 적용돼요.
서울특별시 조례 기준으로 정리하면 5개 구간으로 나뉘거든요.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 한도 없음 |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 한도 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 한도 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 한도 없음 |
※ 출처: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1 (2026년 4월 기준, 시·도 조례 개정 시 변동 가능)
계산 예시 한 번 보실까요?
거래금액 5억원이면 → 2억~9억 구간이라 상한 0.4% → 최대 200만원(매수인·매도인 각각)
거래금액 11억원이면 → 9억~12억 구간 0.5% → 최대 550만원
9억 이상부터는 한도액이 없어서 거래금액 그대로 곱한 값이 그대로 상한선이 돼요.
이게 고가주택일수록 협의 여지가 커지는 이유거든요.
주택 임대차(전세·월세) 중개보수 요율표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 한도 없음 |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 한도 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 한도 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 한도 없음 |
※ 출처: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1 (2026년 4월 기준)
⚠️ 월세는 “환산보증금”으로 계산해요
원칙: 보증금 + (월세 × 100)
예외: 위 값이 5천만원 미만이면 → 보증금 + (월세 × 70)으로 재계산
(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항)
예를 들어 보증금 2,000만원 / 월세 80만원이라면
원칙 계산: 2,000만 + (80만 × 100) = 1억원 → 1억 구간 진입 → 0.3% 적용
근데 이게 좀 헷갈리는 게요, 보증금 500만원 / 월세 50만원이면
원칙: 500만 + (50만 × 100) = 5,500만원 → 5천만원 이상이라 그대로 0.4% 적용
보증금 500만원 / 월세 30만원이면
원칙: 500만 + (30만 × 100) = 3,500만원 → 5천만원 미만이라 재계산
재계산: 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원 → 0.5% 적용
상가·토지 중개보수는 어떻게 정해질까요?
주택이 아닌 모든 부동산은 “주택 외”로 묶여요.
상가, 토지, 공장, 창고, 사무실 등이 여기 해당되거든요.
요율 구조가 주택과 완전히 달라요. 거래금액의 0.9% 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의해서 결정해요(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항).
구간별로 나뉘는 게 아니라 그냥 하나의 상한선만 있는 구조예요.
🏢 상가·토지 중개보수 핵심
– 매매·교환·임대차 모두 동일하게 0.9% 이내 협의
– 매도·매수 양쪽에서 각각 받음
– 한도액 별도 없음 (거래금액 × 0.9%가 천장)
– 전국 동일 (시·도 조례 적용 안 됨, 시행규칙 직접 적용)
예를 들어 5억짜리 상가 매매라면 → 최대 450만원(0.9%)
10억짜리 토지 매매라면 → 최대 900만원
주택과 비교하면 요율이 꽤 높죠.
상가·토지는 권리분석이 복잡하고 임대차보호법 적용도 다르거든요.
실제로 상가는 상가건물임대차보호법, 권리금 회수, 업종 제한 등 따져야 할 게 많아서 중개사 업무 강도가 높아요.
다만 상한이 0.9%라는 거지 무조건 0.9% 받는 건 아니에요. 협의가 핵심이에요.
오피스텔은 주거용·업무용 구분이 중요해요
오피스텔은 좀 특이한데요, 두 가지 요건을 모두 갖춘 경우에만 별도 요율이 적용돼요.
하나라도 빠지면 일반 “주택 외”(0.9%)로 분류돼요.
🏠 주거용 오피스텔 인정 요건 (2개 모두 충족)
① 전용면적 85㎡ 이하
② 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설
(공인중개사법 시행규칙 별표 3)
| 구분 | 매매·교환 | 임대차 |
|---|---|---|
| 주거용 요건 충족 오피스텔 | 0.5% 이내 | 0.4% 이내 |
| 그 외 오피스텔(업무용·85㎡ 초과) | 0.9% 이내 | 0.9% 이내 |
실제 계약서 쓸 때 이 부분 헷갈리시는 분이 많거든요.
“우리 오피스텔 주거용으로 쓰는데 0.4%죠?”라고 물어보시면, 면적부터 확인해야 해요.
85㎡(약 25.7평) 초과면 아무리 주거용으로 써도 0.9% 적용이에요.
부가가치세(VAT) 10%는 따로 내야 하나요?
이게 분쟁이 가장 많은 지점이에요.
결론부터 말하면 중개사의 사업자 유형에 따라 달라져요.
💼 사업자 유형별 부가세 처리
– 일반과세자: 중개보수에 부가세 10% 별도 청구 가능 (세금계산서 발급)
– 간이과세자(연 4,800만원 미만): 세금계산서 발급 불가, 부가세 별도 청구 어려움
– 간이과세자(연 4,800만원 이상): 세금계산서 발급 의무 + 부가세 청구 가능
(국세청 부가가치세법 시행령, 2026년 4월 기준)
국세청은 “간이과세자도 부가세를 받을 수 있으나, 중개보수와 부가세 합산액이 법정 중개보수를 초과하는지 여부는 공인중개사법에 따라 결정될 사항”이라고 해석하고 있어요.
현장에서는 분쟁 예방을 위해 계약 전에 사업자등록증 종류를 미리 확인하시는 게 좋아요.
일반과세자라면 부가세는 정상적으로 내는 게 맞고, 세금계산서나 현금영수증 꼭 챙기셔야 해요.
연말정산 소득공제·종합소득세 비용처리에 들어가거든요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 분양권 중개보수는 어떻게 계산하나요?
분양권 거래금액은 “거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄”으로 산정해요.
이 금액에 주택 매매 요율을 곱해요.
예) 분양가 6억, 불입금 2억(중도금 대출 1억 포함), 프리미엄 5천만원 → 거래금액 2.5억 → 0.4% 적용 → 최대 100만원
Q2. 상가주택(주택+상가 복합건물)은 어느 요율을 따르나요?
주택 면적이 전체의 1/2 이상이면 주택 요율, 1/2 미만이면 주택 외(0.9%) 요율을 적용해요(공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항).
계약 전 건축물대장으로 면적 비율 확인이 필수예요.
Q3. 한도 초과해서 이미 냈는데 돌려받을 수 있나요?
대법원 판례(2007다32159)에 따라 한도 초과분은 무효이며 반환 청구가 가능해요.
계약서·영수증·세금계산서 등 지급 증빙을 확보한 뒤 부당이득반환청구 소송으로 진행할 수 있어요.
한국공인중개사협회 또는 관할 시·군·구청 부동산 담당부서에 신고도 가능하고요.
Q4. 계약이 깨지면 중개보수를 안 줘도 되나요?
원칙적으로 중개사 책임 없이 당사자 사정으로 계약이 해지된 경우, 중개행위가 완성된 시점(계약 체결)까지의 보수는 지급 의무가 발생할 수 있어요.
구체적 사실관계에 따라 다르므로 분쟁이 생기면 협회 분쟁조정 또는 변호사 자문을 받으시는 게 안전해요.
Q5. 중개보수 외에 별도로 받을 수 있는 비용이 있나요?
권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행보장에 드는 실비는 영수증을 첨부해 별도 청구할 수 있어요(시행규칙 제20조 제2항).
다만 “사례비”, “교통비”, “수고비” 명목으로는 절대 받을 수 없고, 받으면 처벌 대상이에요(공인중개사법 제33조 제1항 제3호).
👤 작성자 안내
이 글은 현직 공인중개사 K-World가 공인중개사법 시행규칙, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례, 대법원 판례, 국세청 부가가치세법 해석 등 1차 출처를 기반으로 정리한 정보 제공 글이에요.
2026년 4월 기준이며, 시·도 조례 개정 시 변동될 수 있어요.
구체적 분쟁이나 소송 사안은 변호사 또는 한국공인중개사협회 법률 자문을 받으시는 걸 권해요.
문의: acejumin4@gmail.com
📋 면책 안내
본 글은 부동산 중개보수 제도에 관한 일반 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 거래에 대한 법률 자문이나 컨설팅이 아니에요.
중개보수 요율은 시·도 조례 개정에 따라 변동될 수 있으니, 실제 계약 전 한국공인중개사협회 또는 관할 지자체 공식 요율표를 다시 확인해 주세요.
법령·판례·세제 정보는 2026년 4월 기준이며, 이후 개정 가능성이 있어요.